本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
     继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，北京、上海纷纷跟进，一系列优化政策正式落地。
     12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对房贷首付比例、贷款利率、贷款年限、普宅标准作出调整。
     按照新的政策，调整后，不论普宅或非普宅，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%，即日起施行。此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。
     对于北京此次调整优化房地产政策，市场期待已久。《中国经营报》记者近期在走访市场中了解到，当前北京二手房市场买卖双方已博弈许久，临近年尾，部分业主选择进一步降价以期尽快成交，进而带来了一波成交量的反弹。
     而在此前，由于北京市场改善需求占比较高，二手房置换链条“被卡”也影响到了市场整体成交热度。业内人士认为，此次政策优化力度较大，二套改善性住房需求将进一步释放。
     降低首付比例
     据了解，在此次新政发布之前，北京的住房首付比例所采用的是2016年“9·30”新政中调整后的标准，分为两种情况，如果购买的是普通住房，首套房首付比例最低为35%，二套房首付比例最低为60%；如果是非普通住房，首套房首付比例最低为40%，二套房首付比例最低为80%。
     根据最新出台的政策，首付比例不再与普宅或非普宅挂钩，最低首付比例统一调整为30%。
     此外，本次政策调整对于二套房首付比例作出进一步细化，对城六区和郊区划分了不同的标准，城六区之外的郊区首付比例要更低一些，具体为：购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。
     以一套城六区外总价800万元的二套非普宅为例，原先的首付比例为八成，需要640万元；而新政后的首付比例为四成，需要320万元。
     同时，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严控制，由目前最长25年恢复至30年。据了解，此前北京贷款最高年限曾有过30年的标准，后调整为25年。此次再度调整到30年，与全国一致。
     以首套房贷款200万元计算，如果贷款年限为25年，月供约11402元；如果贷款年限为30年，月供则约10433元。
     据了解，此次首付比例的调整，范围不仅针对商业贷款，公积金贷款也将按照此政策执行。调整后的首付比例标准将有效降低购房者门槛。
     下调房贷利率
     除了降低首付比例外，此次政策还调整了商业性个人住房贷款利率政策下限，进一步降低购房者成本。
     据了解，今年1月时，央行、原银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷利率，多数城市下调或取消了首套房贷利率下限。
     但北京自2019年10月至此次政策发布前，首套房贷利率下限一直为LPR+55BP，二套为LPR+105BP。
     这次调整后，北京地区新的房贷利率加点下限分为了两种情况，即购买城六区内住房和购买城六区外住房。
     对于首套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+10个基点，目前为4.3%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR，目前是4.2%。
     对于二套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+60个基点，目前为4.8%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR+55个基点，目前是4.75%。
     从调整后的政策来看，购买城六区外的住房，无论是首套房贷还是二套房贷，利率都比购买城六区内住房要低一些。此项变化与下调首付比例方向一致，将有利于促进中心城区人口疏解，更好促进职住平衡。
     此次调整后，房贷的利息支出和月供压力可得到明显减轻。以首套房贷200万元还款30年计算，此前是4.75%的利率，总共需要还利息175多万元，月供约10433元。
     如今按照新利率标准，如果购买的是城六区内的住房，总共需要还利息156多万元，月供约9897元；如果购买的是城六区外的住房，总共需要还利息152多万元，月供约9780元。
     再以二套房贷200万元还款30年计算，此前是5.25%的利率，总共需要还利息197多万元，月供约11044元。
     如今按照新利率标准，如果购买的是城六区内的住房，总共需要还利息177多万元，月供约10493元；如果购买的是城六区外的住房，总共需要还利息175多万元，月供约10433元。
     据了解，此次调整针对的是新发放的贷款，各商业银行将根据加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
     调整普宅标准
     值得注意的是，此次政策还涉及此前市场上备受关注的普宅标准调整。
     据了解，北京之前一直沿用2014年9月公布的普宅标准，包括：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
     具体价格上，北京按照环路来定价格标准。其中，五环内普通住房的价格标准为单价39600元/平方米、总价为468万元；五环到六环31680元/平方米、总价374万元；六环外23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
     据市场机构统计数据显示，按照此标准，当前北京交易的住宅中，有70%住房被认定为非普宅。
     此次对于普宅标准调整后，容积率的标准没有变化。但单套建筑面积标准线从140平方米调整为144平方米。据了解，这是因为2005年国办发布的普宅标准中，面积方面的标准是120平方米、可浮动20%，也就是144平方米。
     此次调整最大的是环路价格标准，此次北京不再设置房屋总价标准，仅保留了单价标准。其中，五环以内符合普宅标准的房屋单价为8.5万元/平方米；五环到六环房屋单价标准为6.5万元/平方米；六环外房屋单价标准为4.5万元/平方米。
     测算显示，新标准下，北京交易的住房中，符合普宅标准的房屋占比将从过去的30%提高到70%。
     根据中指研究院数据，2023年1月—11月，北京五环内新房成交均价为91594元/平方米，五至六环成交均价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米。中指研究院市场研究总监陈文静指出：“单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低了购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。”
     据了解，对购房者而言，在首付比例已不与普宅挂钩的情况下，是否认定为普宅主要涉及交易的税费。此前在二手房交易中，出售满两年及以上的普宅，可免征增值税及附加税；出售满两年及以上的非普宅，差额征收增值税，税率为5%。
     市场期待已久
     对于北京此次调整优化房地产政策，市场期待已久。
     据了解，今年7月24日中共中央政治局会议首次提出，要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
     8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
     “继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”北京市住建委相关负责人表示。
     在北京此次政策发布之前，一线城市中，近期上海已对郊区限购、普宅标准进行了微调，深圳对二套房首付、普宅标准进行了调整，市场期待北京跟进出台更多优化政策。
     记者近期走访了解到，今年9月“认房不认贷”等政策陆续落地，北京市场成交量曾短暂冲高，随后行情迅速回落。当前北京二手房市场降价卖房群体进一步增加，进而带来了11月至今一波成交量的反弹。
     根据北京住建委最新公布的网签数据，11月份，北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%。
     同时，近期北京二手房挂牌量也开始回落。截至12月5日，贝壳内部北京市场二手房挂牌量近16.6万套，而在11月初时，其挂牌量为17.8万套。
     链家经纪人告诉记者，减少的近1万套中，去化主要来自于10月至11月中旬期间，部分业主选择降价所带来的成交。“其中多数业主降价幅度相较于今年八九月进一步扩大，才换来了这一波成交量，有八九千套。”
     此外，也有部分业主选择将房源下架。“我们接触到的部分业主认为，当前市场行情已是近几年的最低点，如果不着急用钱的话会先搁置换房计划。”该经纪人还表示，“目前我们所去化的基本上都是现有的挂牌量，新增挂牌量已经很少了。”
     据他介绍，自11月中旬以来，二手房成交价格已逐渐趋于稳定，近几周成交量仍有所增加，“这一波降价所带来的成交量可能会延续到年底”。
     相对而言，11月通常不是二手房成交较多的月份。不过，从近几年同期数据来看，今年11月北京二手房成交量是近7年中第二高的，仅次于2020年11月的17268套。
     值得注意的是，北京市场置换需求占比过半，链家经纪人告诉记者，链家系统内部有近70%的客户均为“买一卖一”客户。一位房企营销总告诉记者，自9月下旬以来，北京二手房市场买卖双方博弈持续，使得许多二手房业主置换“链条”被卡，进而也影响到了新房市场的成交量。
     陈文静指出，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。
     （编辑：卢志坤 校对：刘军）